“Cedolare secca”: è operativa per decreto

Con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile è divenuta operativa la cosiddetta “Cedolare secca” introdotta dall’ articolo 3 del Dlgs 23/2011 (Federalismo Fiscale).

La “Cedolare secca” è un regime facoltativo di tassazione del canone locativo delle unità immobiliari abitative, locate a uso abitativo. Tale regime è sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. La “Cedolare secca” sarà determinata applicando all’intero ammontare del canone locativo, un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili ubicati nei comuni ad alta densità abitativa.

Soggetti e immobili
Possono avvalersi del regime sostitutivo le persone fisiche, proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento che hanno locato al di fuori dell’esercizio di attività di impresa arte o professione. La facoltà di optare per la tassazione con il regime della “Cedolare secca” è esercitata esclusivamente dal locatore. Oltre alle abitazioni la “Cedolare secca” si può applicare anche alle  pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. Nel caso di più locatori (comproprietari), l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ogni locatore, e sarà efficace solo per coloro che l’hanno esercitata. A coloro che non si siano avvalsi dell’opzione resterà applicabile il regime impositivo attuale.
Per l’efficacia dell’opzione, e preventivamente all’esercizio di questa, il locatore è obbligato a comunicare con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone eventualmente previsto contrattualmente, incluso l’adeguamento ISTAT.

Modalità di opzione
L’opzione potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, direttamente in dichiarazione dei redditi.
L’opzione per l’applicazione del regime della “Cedolare secca” avrà durata per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, salvo sempre la possibilità di revocare l’opzione nell’annualità successiva. Così come il mancato esercizio dell’opzione, non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive, nel termine per il versamento dell’imposta di registro.

Scadenze
Per il periodo d’imposta 2011, si potrà optare per il regime della cedolare con modalità e scadenze differenti in base alle scadenze contrattuali:

• Per i contratti in corso nel 2011 e per quelli cui la registrazione, la risoluzione anticipata e la proroga i cui adempimenti scadevano entro il 7 aprile o né sia già eseguito il versamento dell’imposta di registro per l’eventuale proroga, l’esercizio dell’opzione avverrà direttamente in dichiarazione dei redditi per l’anno 2011 (da presentare nel 2012)
• Per i contratti in cui la registrazione, la risoluzione anticipata e la proroga, i cui adempimenti scadano nel periodo compreso dal 7 aprile al 6 giugno, l’esercizio dell’opzione dovrà essere esercitato in sede di registrazione, risoluzione o proroga. In questo caso ci sarà tempo fino al 6 giugno per esercitare l’opzione.
• Per i contratti in cui la registrazione, la risoluzione anticipata e  la proroga, i cui adempimenti scadono dopo il 6 giugno (quindi scadenze a regime) l’esercizio dell’opzione dovrà essere esercitato in sede di registrazione, risoluzione o proroga entro trenta giorni dalla stipula del contratto (o dalla decorrenza della locazione se antecedente), dalla risoluzione anticipata o dalla proroga.

Versamento degli acconti
Già dal 2011 sono dovuti gli acconti della “Cedolare secca” nella misura dell’85%, stabilendo che sia il versamento in acconto sia quello a saldo scadenti il primo il 16 giugno (oppure il 18 luglio con la maggiorazione dell’0,4%) e il secondo scadente il 30 novembre.

Servio CNA
Dato che la tassazione tramite “cedolare secca” è facoltativa, il contribuente può scegliere di assoggettare i redditi da locazione di abitazione sulla base della suddetta cedolare secca o mantenere l’attuale regime impositivo sulla base della propria convenienza.

Gli uffici della CNA, sono a disposizione per effettuare un calcolo indicativo della convenienza ed eventualmente per la predisposizione della pratica.
Invitiamo gli interessati a contattare la sede CNA di riferimento per fissare un appuntamento e verificare la sua posizione. In tale sede dovrà esibire il contratto di locazione e l’eventuale ultima comunicazione di aumento del canone (ISTAT).